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原創 融創做對了什么?孫宏斌的攻守道

2019-04-03 19:39:00 來源:大摩財經

原標題:融創做對了什么?孫宏斌的攻守道

穩坐行業前四

融創大概是整體地產行業最有勁的一家地產公司:每一步發展都超乎想象,每一宗收購都嘆為觀止。

他們正在穩步前行中。

融創中國(1918.HK)最新發布的年報顯示,其合同銷售金額約為4608.3億元,同比增長27.3%,繼2017年后蟬聯行業第四名。“現在這個位置挺好。”董事局主席孫宏斌對融創這兩年的發展表示滿意。

位置不care,更在意的變成了對效益的追求。 2018年,融創營業收入1247.5億元,同比增長89.4%;凈利潤174.5億元,同比增長50%。

這才是被公眾所熟知的融創,孫宏斌早年的一條朋友圈中的一段話似乎預告了今天的格局:“馬明哲說,‘企業家取得一時的成功,可能是靠運氣,取得長時期持續的成功,內心往往有非常強力的欲望。一個成功的企業家內心深處,一定有某種強烈程度超過常人的極大熱情在支配、驅使著他。”

做選擇題比答題更難

融創擅長做選擇題,做選擇題,往往比答題本身更艱難。

孫宏斌在土地市場上的精準節奏讓人贊嘆。2015年,融創通過并購小規模標的和聯營的模式成功進入南京、武漢、西安、太原等多個二線城市,當年總土地儲備達到4427億元,其中通過公開市場招拍掛有1576億元,另外三分之二通過收購、并購獲取。2016年10月至2018年9月,土地價格被推高,融創提高拿地標準,基本停止公開市場拿地。

如果這些還不足以說明,那么可以看到,融創的土地儲備主要集中在一、二線城市。2018年,融創旗下有16個城市公司銷售金額突破100億,其中超過300億的城市有重慶、青島;銷售超過200億的城市有上海、杭州、鄭州和濟南。

這些判斷,給融創帶來了不少機會。到去年底市場進入低谷后,融創又把握住機會窗口在一二線城市拿了不少好地,但隨著最近土地市場偏熱,其拿地又會“非常謹慎”,2019年會繼續以并購為主要方式獲取土地儲備。

“今年拿地要小心,房地產是主業。”孫宏斌并不吝嗇于在公眾面前談他對后市的判斷。

或許因為這份小心,孫宏斌表示,2019年市場不是那么樂觀,盡管政策有一些放松跡象,但政策大幅度放松的可能性不大,穩房價仍然是核心訴求。基于謹慎的預期,融創將2019年銷售目標設定在5500億元,同比增長19%;融創總可售資源超過7800億元,這意味著銷售去化率的目標將達7成。

高手路在前方?

融創一直是穩定型配速選手。

從2012年銷售額356億、位居行業第12位,到2017年3620億、進入前四,再到今年4600億銷售額,融創的快速增長主要得益于其核心城市的經營策略,以及對多元化戰略的克制。

他們配速驚人而持久, 2016-2018的三年合同銷售金額復合增長率達75%,這樣的穩健配速,別無二人。

在政府對房地產行業持續調控的背景下,融創的業績在2018年繼續高速釋放,尤其是收入增長幅度大大高于合同銷售金額的增長,這主要是因為融創的產品主要是中高端住宅,結轉周期通常在兩年之后,而前兩年融創的銷售相當迅猛。

融創在業績會上也披露,其已售未結轉的金額達到5800億元。這一數字在一線房企中也是較高的,構成了融創未來幾年的利潤想象空間,因此孫宏斌很有底氣的說:“我們的股價肯定是被低估了。”

房企多元化轉型是2018年的主旋律,融創也先后成立了融創文旅集團、融創文化集團,但孫宏斌對融創的多元化戰略仍然非常清醒,認為現在融創的核心還是地產業務,而文旅、文化仍然主要是圍繞地產業務進行。

“這兩個業務(文旅與文化板塊)是長期的,希望逐步培養,讓它五年、十年后有個特別好的規模。我們沒有多元化,當下主要是心無旁騖地把地產做好,地產增長空間還是很大的。”他說。

不盲目多元化擴張,也不盲目高價拿地,這讓融創目前的債務總體結構比較安全。

未來幾年,融創將延續核心城市的運作方式。孫宏斌在財報業績會上表示,房地產行業的空間還很大,一二線核心城市人口的聚集,還會有一個很長的過程。

截至去年底,融創擁有土地儲備面積2.56億平方米(包括7,327萬平米的舊改項目),對應貨值3.55萬億,且超過85%位于一二線城市。融創土地平均成本僅為4181元/平方米,而融創2018年的銷售均價為15220元/平方米。

融創未來的機會多不多?

當然多。截止2018年底,融創中國的現金余額約為1202億元。作為唯一將收并購玩得出神入化的頭部公司,融創的機會還有很多,現金余額代表著未來的實力,土地儲備也代表著未來的實力,作為看未來兩個尤為重要的指標,這家頭部房企似乎從這兩個指標中給出了一個明確的方向。

融創做對了什么?他們一路疾馳,始終都行走在正確的路上。

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